درحالی که  با آغاز به کار اولین پروژه های طرح مسکن مهر(زمین صفر یا همان ۹۹ساله)  در استان،تغییرات ملموسی در قیمت مسکن به وجود آمده است؛ پاره ای از کارشناسان و صاحب نظران امر مسکن،نسبت به چگونگی  اجرای صحیح این طرح در سطح استان ،اظهار نگرانی می کنند.امابه راستی شناخت ما از این طرح جدید که بنابرتأکیدات ریاست محترم جمهوری بررفع مشکل مسکن مردم طراحی شده و در حال اجراست ،تاچه میزان علمی ،کارشناسانه و حاکی از شناخت است .درواقع چقدر با موضوعی که مخالف آن هستیم یا آن راجدی نمی گیریم یا عملی قلمدادنمی کنیم ؛آشنایی داریم؟

*مسکن مهر،یعنی چه؟
این طرح که عنوان مسکن مهر را به خود پذیرفته است، طرحی است که در قالب واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای ساخت مسکن کوچک با متوسط زیربنای هر واحد ۷۵متر مربع و با هدف کاهش و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای کم‌درآمد و میان درآمد طراحی شده است. طبق آمارهای رسمی در حال حاضر کشورمان  سالانه به یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد، چرا که مطابق اعلام وزیر محترم مسکن ۲۷درصد از خانه‌های موجود در کشور استیجاری هستند. به این ترتیب با عنایت به این آمارها دولت با طراحی طرح مسکن مهر برآن شد تا افراد مستاجر و بی‌خانمان را صاحب خانه کند البته برای کار چهار شرط را در نظر گرفته که مطابق آن افراد متقاضی که الزاما باید متاهل یا سرپرست خانوار باشند نباید مسکن یا زمین مسکونی ملکی داشته باشند و علاوه بر سابقه سکونت پنج‌ساله در شهر محل تقاضا، قبلا از هیچ یک از امکانات دولتی مربوط به تامین مسکن هم استفاده نکرده باشد. البته در مورد سابقه سکونت در محل مورد تقاضا استثنایی نیز در نظر گرفته شده به طوری که این مدت برای مهاجران از شهرهای بزرگ به یک سال کاهش یافته و برای کارمندان دولتی که به استناد حکم دستگاه مربوط منتقل می‌شوند، سابقه سکونت ملاک عمل نخواهد بود.

خودداری از دریافت قیمت زمین

مراحل واگذاری زمین به این صورت است که افراد واجد شرایط در گروه‌های چندنفره در قالب تعاونی‌ها گرد هم می‌آیند و خود را به ادارات کل تعاونی استان‌‌ها معرفی می‌کنند. آنگاه وزارت مسکن با تایید آنها زمین مورد تقاضا را در اختیارشان قرار داده  و برای آماده‌سازی زمین، یک میلیون تومان تسهیلات در اختیار افراد قرار می‌دهد؛(البته به شرطی که ازیک میلیون تومان آورده ی متقاضیان چشم پوشی کنیم)این در حالی است که پس از آماده‌سازی زمین، ۱۴میلیون تومان که درصد زیادی ازهزینه‌های احداث هر واحد مسکونی است نیز در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد که بازپرداخت اقساط آن نیز به صورت ۱۵ساله و به روش پلکانی خواهد بود.
در این میان دولت قصد داشته تا با کم کردن هزینه زمین از قیمت نهایی واحدهای مسکونی در واقع قیمت مسکن را کاهش داده و با پرهیز از دریافت قیمت زمین از مردم، آن را به افراد اجاره دهد. به این ترتیب دولت مقرر کرده تا اجاره‌بهای سالانه زمین در طول دوره بهره‌برداری در شهرهای جدید برای هر متر هزار تومان باشد؛به عبارت ساده تر، شهرهای بالای ۵۰۰هزار تا یک‌میلیون نفر ،حداکثر تا هزار تومان، شهرهای ۲۵۰ تا ۵۰۰هزار نفر ،حداکثر ۷۰۰تومان ودر شهرهای کمتر از ۲۵۰هزار نفر حداکثر ۵۰۰تومان برای یک مترمربع در  طی سال خواهد بود که با توجه به قیمت فعلی زمین ،چیزی شبیه "هیچ" به نظر می رسد.

سالانه ۵/۱ میلیون واحد مسکونی

 رویکرد دولت نهم در بخش مسکن که با سیاست‌هایی نظیر زمین صفر دنبال شده و با قوانینی همچون لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به راه کارهای اجرایی همانند طرح مسکن مهر انجامیده است، نوید تغییر فرآیند سیاست گذاری مسکن طی چهار دهه اخیر را می‌دهد. با اقدامات صورت گرفته می‌تواند بعد از گذشت سالیان متمادی از سیاست گذاری در این بخش، تبدیل مسکن را از یک کالای سرمایه ای به مصرفی انتظار داشت.
طرح مسکن مهر با هدف ساخت و عرضه مسکن در کشور در حال اجراست،پس از دستور رئیس جمهوری مبنی بر ساخت سالانه ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در کشور، شورای مسکن و هیات نمایندگان ویژه براساس اصل ۱۲۷ قانون اساسی مرکب از نهادهای مسئول در این زمینه تشکیل شد و مقدمات لازم جهت اجرایی شدن این دستور همچون تصویب لایحه ی ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن در مجلس شورای اسلامی، صفر شدن هزینه‌ زمین‌های دولتی جهت ساخت مسکن و ... فراهم شد.

امیدهای طرح مسکن مهر

*عرضه از آغاز
طرح مسکن مهر بر خلاف سیاست‌های گذشته بخش مسکن کشور که صرفا بر روی سیاست های طرف تقاضا در بازار مسکن تاکید داشته و با تحریک و فشار تقاضا امید به افزایش عرضه مسکن توسط انبوه سازان را داشتند، به طور مستقیم رویکرد خود را از همان ابتدا سیاست طرف عرضه قرار داده و با در نظر گرفتن ملاحظات آن همچون تبدیل وام خرید به وام ساخت با وام‌های ۱۴ میلیونی ساخت مسکن، رویکرد ناکار آمد ۴۰ ساله کشور در بخش مسکن و دوره‌های رکورد و رونق موجود در این بخش را اصلاح نموده است.

*بلندهای پیش رو با «زمین صفر»
یکی از نمادهای برجسته ی اقدامات دولت در این خصوص تلاش جهت حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده مسکن است که با پیگیری مجدانه ریاست محترم جمهوری و طرح اجاره ۹۹ ساله زمین‌های دولتی در حال انجام است. این اقدام برای اولین بار در ایران -مانند بسیاری از کشورها -هزینه تمام شده مسکن برای نیازمند را به شدت کاهش داده و باعث می‌شود نقدینگی اولیه متقاضیان بلافاصله صرف تولید شود و ازحساب های بانکی بساز بفروشان فوق محترم سر در نیاورد.
*وقتی واسطه ها ،مدیریت می شوند

در این سیاست بر خلاف دوره‌های گذشته، نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و حق بهره برداری از زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله، بدون واسطه مالکیتی بساز بفروشان، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به سمت تولید انبوه و صنعتی سازی، تنها واسطه مدیریت بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت کرده و هزینه و سود حاصل از پیمان کار ساخت را دریافت خواهند کرد؛ این سیاست همچنین مشکل عدم عرضه مسکن های تولید شده توسط انبوه سازان را در زمان رکورد حل خواهد کرد.

*رکود کسب و کار دلالان

اگرچه دلالان ابر ذیرک مسکن به این راحتی از بازاری چندصدمیلیارد تومانی ،صرف نظر نخواهند کرد ؛با این همه با راه افتادن مسکن مهر ،دلالی دچار رخوت رکود خواهدشد.برای نمونه زمینهای شمال محمدیه (حوالی شترک) یکی از مرغوب ترین زمینهای استان برای ساخت و ساز است ؛اما چند تن از دلالان باپخش زلزله خیز بودن یا ریزش خاک!! در آن منطقه قصد ارزان کردن اجباری این زمینها رادارند تا بلافاصله خودشان آنهارا خریداری کرده و به چند برابر بفروشند؛غافل از آن که هم اکنون برای ساخت یک ساختمان معمولی چندواحدی آزمایش خاک ضروری است؛ واحد های انبوه ۹۹ساله که جای خود دارد!!

مسکن مهر ،بیم ها و تهدیدها

کیفیت ساخت و نحوه نظارت ،نگرانی اصلی

هم اینک این سوال مطرح است که با وجود تضمین‌های پیاپی از سوی مسوولان آیا ساخت واحدهای ۹۹ ساله طبق اصول استاندارد ساخت و ساز شکل می‌گیرد ؛یا این که این واحدها نیز به سریال بی پایان ساختمان های بی‌کیفیت افزوده  خواهند شد؟باتوجه به این  که واحدهای ساخته شده ۹۹ ساله شده قابلیت واگذاری به غیر را نیز دارند؛ این احتمال وجود دارد که سازندگان این واحدها با صرف هزینه‌های کمتر و یا عدم استفاده از مصالح مناسب با قیمتی بالاتر به فروش واحدهای خود اقدام کنند البته در این میان نقش نظارتی سازمان مسکن ،بیشتر رخنمون شده و اهرم هایی که بااعمال مقررات و ضوابط فنی/مهندسی خودشان را نشان می دهند؛ قطعا"از بروز بی دقتی ها وسر هم بندی های ساخت و ساز جلوگیری خواهد کرد..
۱۴میلیون تومان کافی است یا ...؟
در این میان موضوع میزان تسهیلات ارائه شده به متقاضیان برای ساخت واحدهای مسکونی نیز قابل تامل است.
مسوولان وزارتخانه های  مسکن و تعاون میزان تسهیلات اعطایی را ۱۴میلیون تومان عنوان کرده که این مبلغ درصدقابل توجهی از هزینه‌های ساخت و ساز را پوشش می‌دهد.این در شرایطی است که قیمت مصالح در بازار آزاد حکایت از روند رو به رشد مداوم آن دارد.
پس در شرایطی که ۲میلیون و ۵۰۰هزار متقاضی واجد شرایط شناخته شده و تنها بخشی از این متقاضیان قادر خواهند شد که تا اتمام سال مبلغ ۱۴میلیون تومان را دریافت کنند، می‌توان پیش‌بینی کرد که این میزان تسهیلات برای کسانی که در اولویت واگذاری قرار می‌گیرند و احتمالا مراحل کارشان به سال‌های آینده موکول می‌شود دریافت این مبلغ نمی‌تواند معادل تامین درصد کثیری از  هزینه‌های ساخت باشد.

۲میلیون واحد سرگردان

ازسوی دیگر،تأمین سهم به موقع متقاضی رانباید ازیادبرد.درحال حاضر باتوجه به قیمت های موجود ،هرواحد مسکونی نزدیک به ۳۰میلیون تومان ،ساخته می شود که درنهایت ۵۰%ان بامنابع بانکی تأمین خواهد شد و متاقضیان می بایست ۱۵میلیون تومان بقیه را خود فراهم کنند. از آغاز طرح مسکن مهر ذهنیتی برای مردم به وجود آمده است که این خانه ها رایگان یاباکمترین نرخ ممکن در اختیار آنها قرار می گیرد.انباشت مطالبات مردمی مانع توجه آنها به حقیقت موضوع شده و ممکن است در آینده ی نزدیک ۲میلیون واحد نیمه کاره و سرگردان درکشور داشته باشیم.

زمین های مورد نیاز کجاست؟

باتوجه به نام نویسی شمار فراوانی از متقاضیان دریافت زمین و گزینش افراد واجد صلاحیت که رقمی نزدیک به ۵۰%درصدآنهاراتشکیل می دهد؛تأمین زمین مورد نیاز طرح مسکن مهر به گونه ای که به راهکارها و راهبردهای شهرسازی در سطح استان لطمه ای وارد نشود؛یکی از بزرگترین دغدغه های اجرای صحیح این طرح در استان به شمار می آید.
زمانی برای سرگردانی تعاونی ها؟

چگونگی تشکیل تعاونی های مهر خود به یکی از چالش های مهم این طرح ابتکاری تبدیل شده است.جداازاین که چگونگی گزینش افراد،ابزارهای لازم و شرایط مناسب کاریکی از نقاط سایه روشن این روندبوده؛ واقعیت این است که به رغم تمامی هدایتها و نظارتهای ادارات کل تعاون، شرکتهای تعاونی مسکن دسته بتدی نمی شوند(مثلا"از نظر میزان درآمد ،سطح فرهنگی و...) این معضل از ابتدای کار که انتخاب افراد توانمند برای هیات مدیره شرکت تعاونی است تا انتها که نوعی مولتی کالچر(چندفرهنگی آمیزشی) در یک بلوک ساختمانی را به همراه خواهد داشت؛از عمده ترین تهدیدات خواهد بود.

در جستجوی نیروهای فنی و مصالح لازم

این مقیاس از ساخت و ساز در گستره ی استان قزوین،نیاز مبرمی به نیروهای انسانی ماهر در اندازه ی کافی و همچنین مصالح آماده ودر دسترس دارد؛واقعیت تلخ صنعت ساختمان قزوین در این نکته نهفته است که نه تنها جوشکار،آرماتوربند و قالب بند آموزش دیده ی بیکار نداریم؛ بلکه مجبور به استفاده از نیروهای استانهای همجوار هم شده ایم. ازاین مهمتر،نایابی محسوس مصالح ضروری ساختمان به ویژه "آهن،سیمان،شن و ماسه"است که بدون آنها هیچ دیواری بلند نمی شود تاسقفی برآن کشیده شود!!

مدیریت با کیست؟
فرضا"مسکنهای ۹۹ساله ساخته و تحویل شدند؛مدیریت این واحدها باکیست؟سازمان مسکن و شهرسازی؟اداره ی کل تعاون؟ویا شرکتهای تعاونی مختلف بارویکردهای متنوع و منحصر به فرد خود؟ عدم مشخص شدن متولی این واحدها ،پاشنه ی اشیلی است نمایان و خطر پذیر.

بانکها چگونه می آیند؟

باوجود تمامی تأکیدات مسوولان مبنی برلزوم احداث هرچه سریعتر مسکن های ۹۹ساله،میزان همراهی بانکها در اعطای وام مورد نیاز چندان روشن نیست.معمولادریافت وام از منابع بانکی یک پروسه ی فرسایشی و زمان بر است؛باید دید با چه تمهیداتی می توان سریعا" بانکها رابه پذیرش  نقش خطیر طرح مسکن مهر در کاهش قیمت کمرشکن مسکن  وادار ساخت؟

مسکن مهر ، التیام بی خانمانی ها

 مالزی ،یک الگوی نزدیک
در مکانیسم احیای بافت‌های حاشیه‌ای فرسوده در کشور مالزی بر اساس روش بازتولید زمین، نمونه‌های خوبی اجرا شده است که می‌تواند موارد مناسبی برای اجرا در ایران باشد.
در این فرآیند ، دولت، خانه‌های موقتی را در مجاورت بافت ساخته و در ازای دریافت زمین ساکنین- یا واحد مسکونی فرسوده - واحد مسکونی نوساز تحویل می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود که هزینه تملک اولیه که مشکل اصلی فرآیند احیای بافت‌های فرسوده است، از آن حذف شود.
این مدل در ایران - به ویژه در تهران - راحت‌تر صورت خواهد گرفت؛ دلیل این امر وجود پادگان‌ها و مراکز صنعتی، کارخانجات و ... است که هنوز در محدوده شهری کلان شهرها وجود دارند و باید به بیرون از شهر منتقل شوند.برای نمونه انتقال لشگر۱۶زرهی به خارج از قزوین ،بسیار کارگشا خواهد بود. *سیاست‌های  مهار سوداگری
تجربه سایر کشورهای موفق در حل معضل مشکن نشان داده است که تنها تولید و عرضه مسکن در شهرهای مستعد سوداگری ( کلان شهرهایی همچون تهران ویا قزوین خودمان!!) و اقدامات تک محوری از این دست، هر چند کمک شایانی به خانه‌دار شدن نیازمندان به مسکن کرده  و از فشار تقاضا کاسته و به رسیدن تعادل بین عرضه و تقاضا کمک می‌کند اما به دلایل مختلف همچون عدم بسترسازی مناسب اقتصادی در بخش مسکن و فقدان ساختار مناسب آمایشی همچون ادامه روند مهاجرت گسترده به کلان شهرهایی چون تهران و ...  معمولا هیچگاه نتوانسته بحران مسکن را  به طور کامل در این شهرها برطرف نماید.  با این همه امید می رود با اجرایی شدن طرح "مسکن مهر " در  استان قزوین  به حجم وسیعی از تقاضای مسکن پاسخ داده شود.